상가 권리금을 못 받고 나왔다면 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있고, 그 기한은 임대차가 끝난 날부터 3년입니다. 다만 모든 경우에 되는 것은 아니고 법이 정한 방해 행위에 해당해야 합니다. 상가건물 임대차보호법 조문을 그대로 놓고 정리했습니다.
1. 권리금과 권리금 계약은 법에 정의가 있습니다
권리금이란 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항). 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 기존 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다(같은 조 제2항).
핵심은 권리금이 임대인과 임차인 사이의 돈이 아니라 나가는 임차인과 들어오는 임차인 사이의 돈이라는 점입니다. 그래서 법이 보호하는 것은 권리금 자체가 아니라 그 돈을 받을 기회입니다.
2. 보호 기간은 만료 6개월 전부터 종료 시까지입니다
임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다(제10조의4 제1항). 이 기간 밖의 일은 이 조문으로 다투기 어렵습니다. 나갈 계획이 있다면 만료 6개월 전부터 신규임차인 주선을 시작하시는 편이 안전합니다.
3. 방해 행위 네 가지
조문이 금지 행위를 열거합니다. 첫째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위입니다. 둘째, 그 사람으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위입니다. 셋째, 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위입니다. 넷째, 그 밖에 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다.
현실에서 가장 많이 다투어지는 것은 셋째와 넷째입니다. 새 임차인에게 지금보다 훨씬 높은 임대료를 불러 계약을 성사시키지 못하게 만드는 방식입니다.
4. 임대인이 거절해도 되는 경우
네 번째 유형에 대해서는 정당한 사유가 있는 것으로 보는 경우가 따로 정해져 있습니다(제10조의4 제2항). 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 기존 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우입니다.
세 번째 사유가 이른바 건물을 비워 두는 방식입니다. 1년 6개월이라는 숫자가 조문에 그대로 적혀 있습니다.
5. 차임을 밀리면 보호가 사라집니다
제10조의4 제1항에는 단서가 붙어 있습니다. 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있으면 권리금 회수기회 보호가 적용되지 않습니다. 그 각 호에는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 임대인 동의 없이 전대한 경우, 고의나 중대한 과실로 건물을 파손한 경우 등이 들어 있습니다.
3기 연체는 한 번 발생한 사실만으로도 해당합니다. 지금 밀려 있지 않더라도 과거에 3기에 이른 적이 있으면 권리금 보호를 주장하기 어려워집니다.
6. 배상액에는 상한이 있습니다
임대인이 제1항을 위반하여 손해를 발생하게 한 때에는 손해를 배상할 책임이 있습니다. 그리고 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(제10조의4 제3항). 계약서에 적힌 금액이 아무리 커도 종료 당시 감정된 권리금이 낮으면 낮은 쪽이 상한이 됩니다.
7. 청구 기한은 3년입니다
손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸합니다(같은 조 제4항). 기산점이 권리금을 못 받은 날이 아니라 임대차가 종료한 날이라는 점을 놓치기 쉽습니다.
8. 임차인에게도 의무가 있습니다
임차인은 임대인에게 자신이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력, 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공해야 합니다(같은 조 제5항). 정보를 숨기고 주선하면 임대인의 거절에 정당한 사유가 생길 수 있습니다.
9. 아예 적용되지 않는 상가도 있습니다
대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우와 국유재산 또는 공유재산인 경우에는 권리금 회수기회 보호 조항 자체가 적용되지 않습니다(제10조의5). 다만 전통시장은 대규모점포에 해당하더라도 제외되므로 보호를 받습니다. 백화점이나 대형마트 안의 매장이라면 이 점을 먼저 확인하셔야 합니다.
10. 갱신요구권은 10년까지입니다
나가기 전에 더 버틸 수 있는지도 따져 볼 만합니다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다(제10조 제2항). 요구 시기는 만료 6개월 전부터 1개월 전까지입니다.
정리하면 권리금 보호 기간은 만료 6개월 전부터 종료 시까지, 배상 상한은 약정 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액, 청구 기한은 종료일부터 3년입니다. 3기 차임 연체 이력이 있으면 보호에서 빠지니 그 부분부터 확인하시기 바랍니다.
출처: 국가법령정보센터 상가건물 임대차보호법 시행 2026년 5월 12일 법률 제21083호 제10조·제10조의3·제10조의4·제10조의5
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