계약갱신요구권 총정리: 6개월~2개월 전 요구·5% 상한·거절 사유 9가지 (주택임대차보호법 기준)

전세나 월세 계약 만기가 다가오면 "2년 더 살 수 있나"부터 걱정됩니다. 계약갱신요구권은 임차인에게 법으로 보장된 권리지만, 행사 기간과 거절 사유가 조문에 꼼꼼히 정해져 있습니다. 주택임대차보호법 조문을 그대로 놓고 정리했습니다.

1. 언제까지 요구해야 하나

제6조의3 제1항은 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 요구하라고 정합니다. 그 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 만기가 12월 31일이라면 7월 1일부터 10월 31일 사이에 갱신을 요구해야 합니다. 이 기간을 놓치면 권리 자체를 행사할 수 없습니다. 날짜를 달력에 표시해 두시는 편이 안전합니다.

2. 한 번만 쓸 수 있고 2년이 보장된다

제6조의3 제2항입니다. 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 그리고 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 2년 계약을 한 뒤 갱신권을 쓰면 총 4년이 되는 구조입니다. 두 번은 쓸 수 없습니다.

3. 조건은 그대로, 다만 5퍼센트까지는 올릴 수 있다

제3항은 갱신되는 임대차가 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다고 정합니다. 다만 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다. 제7조 제2항이 그 한도입니다. 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1, 즉 5퍼센트를 초과하지 못합니다. 또한 제1항 후단에 따라 증액청구는 임대차계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없습니다. 다만 특별시와 광역시, 특별자치시, 도 및 특별자치도는 지역별 임대차 시장 여건을 고려해 본문 범위 안에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있습니다.

4. 임대인이 거절할 수 있는 아홉 가지

제1항 단서가 거절 사유를 열거합니다. 첫째, 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우. 둘째, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우. 셋째, 서로 합의해 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우. 넷째, 임대인 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우. 다섯째, 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우. 여섯째, 주택이 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우. 일곱째, 철거나 재건축을 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우. 여덟째, 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우. 아홉째, 임차인 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우입니다.

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5. 실거주 거절에는 책임이 따른다

여덟 번째 사유, 즉 임대인 실거주가 가장 많이 다투어지는 지점입니다. 조문은 임대인의 직계존속과 직계비속을 포함한다고 명시합니다. 그런데 제5항이 제동을 겁니다. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했는데, 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 그 주택을 임대한 경우 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다.

6. 손해배상액은 셋 중 가장 큰 금액

제6항이 계산 방식을 정합니다. 당사자 간에 손해배상액 예정에 관한 합의가 없다면 다음 세 가지 중 큰 금액이 됩니다. 첫째, 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액. 둘째, 임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액의 2년분에 해당하는 금액. 셋째, 실거주 사유 갱신거절로 임차인이 실제로 입은 손해액입니다. 환산월차임은 보증금이 있는 경우 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율로 월 단위 차임으로 전환한 금액을 포함합니다.

7. 아무 말 없이 지나가면 묵시적 갱신

갱신요구권과 별개의 제도가 있습니다. 제6조 제1항입니다. 임대인이 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지나 계약조건 변경 통지를 하지 않으면, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 만기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 같습니다. 이때도 존속기간은 2년입니다. 다만 제3항에 따라 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 임차인 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 적용되지 않습니다.

8. 묵시적 갱신 뒤에는 언제든 나갈 수 있다

제6조의2가 임차인에게 유리한 조항입니다. 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다. 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 제6조의3 제4항에 따라 갱신요구권으로 갱신된 임대차의 해지에도 이 규정이 준용됩니다. 즉 갱신 후 사정이 바뀌어도 3개월 전에 통지하면 나갈 수 있습니다.

9. 전세를 월세로 바꾸자고 하면

갱신하면서 임대인이 보증금 일부를 월세로 돌리자고 하는 경우가 있습니다. 여기에도 상한이 있습니다. 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환할 때, 전환되는 금액에 다음 두 가지 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다고 정합니다. 첫째는 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려해 대통령령으로 정하는 비율입니다. 둘째는 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율입니다. 둘 중 낮은 쪽이 기준이므로, 임대인이 임의로 높은 전환율을 적용할 수 없습니다. 구체적 수치는 대통령령과 한국은행 기준금리에 따라 달라지므로 전환 시점의 값을 확인해야 합니다.

정리하면 갱신 요구는 만기 6개월 전부터 2개월 전까지, 1회만, 2년이 보장되고, 증액은 5퍼센트가 상한입니다. 실거주를 이유로 거절당했다면 그 집에 누가 사는지 확인해 보실 필요가 있습니다.

출처: 국가법령정보센터 주택임대차보호법 시행 2026년 1월 2일 법률 제21065호 제6조·제6조의2·제6조의3·제7조·제7조의2