전입신고와 확정일자 차이: 대항력·우선변제권과 임대인 정보 제시 의무 (주택임대차보호법 기준)

이사하면 전입신고하고 확정일자 받으라는 말은 다들 듣습니다. 그런데 그게 각각 무엇을 지켜 주는지는 설명하기 어렵습니다. 둘은 전혀 다른 권리를 만들어 내고, 하루 차이로 보증금을 날릴 수도 있습니다. 주택임대차보호법 조문 그대로 정리했습니다.

1. 대항력은 집주인이 바뀌어도 버티는 힘

제3조 제1항입니다. 임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다. 그리고 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 즉 짐을 들여놓고 전입신고를 하면 대항력이 생깁니다. 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 집이 팔려도 새 주인에게 계약을 그대로 주장할 수 있다는 뜻입니다.

2. 하루가 밀린다는 점을 꼭 기억해야 한다

조문에 적힌 다음 날이라는 표현이 함정입니다. 오늘 이사하고 오늘 전입신고를 해도 대항력은 내일 0시부터 생깁니다. 이사한 당일에 집주인이 그 집을 담보로 대출을 받아 근저당을 설정하면, 그 근저당이 내 대항력보다 앞서게 됩니다. 잔금을 치르는 날 전입신고를 서두르라는 조언이 여기서 나옵니다.

3. 확정일자는 돈을 먼저 받는 순번표

제3조의2 제2항입니다. 제3조의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매나 국세징수법에 따른 공매를 할 때, 임차주택과 대지를 포함한 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 이것이 우선변제권입니다. 대항력만으로는 집을 비워 주지 않고 버틸 수 있을 뿐이고, 경매 대금에서 순위를 받아 돈을 챙기려면 확정일자가 필요합니다.

4. 둘은 반드시 함께 있어야 한다

중요한 지점입니다. 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 임차인에게 생깁니다. 확정일자만 받고 전입신고를 안 했다면 우선변제권이 없습니다. 반대로 전입신고만 하고 확정일자가 없으면 순위를 주장할 수 없습니다. 두 가지는 한 세트입니다.

5. 집을 비워 줘야 돈을 받는다

제3조의2 제3항이 현실적으로 중요한 조항입니다. 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 받을 수 없습니다. 경매에서 배당을 받으려면 집을 비워 줘야 한다는 뜻입니다. 돈을 받기 전에는 못 나간다고 버티면 배당 자체가 안 되는 구조이므로, 실무에서는 인도와 배당의 순서를 잘 챙겨야 합니다.

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6. 확정일자는 어디서 받나

제3조의6 제1항이 부여기관을 열거합니다. 주택 소재지의 읍면사무소, 동 주민센터, 시군구의 출장소, 지방법원과 그 지원, 등기소, 그리고 공증인법에 따른 공증인입니다. 다만 시 가운데 특별시와 광역시, 특별자치시는 제외하고 특별자치도는 포함합니다. 제5항에 따라 확정일자를 받거나 정보를 제공받으려는 자는 수수료를 내야 합니다.

7. 계약 전에 그 집의 정보를 볼 수 있다

제3조의6 제3항과 제4항입니다. 주택 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일과 차임, 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있고, 요청받은 기관은 정당한 사유 없이 거부할 수 없습니다. 또한 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 같은 정보를 요청할 수 있습니다. 계약 전에 그 집에 선순위 임차인이 얼마나 있는지 확인할 길이 열려 있다는 뜻입니다.

8. 임대인에게는 정보 제시 의무가 있다

2023년 4월 18일 신설된 제3조의7입니다. 임대차계약을 체결할 때 임대인은 두 가지를 임차인에게 제시해야 합니다. 첫째, 제3조의6 제3항에 따른 해당 주택의 확정일자 부여일과 차임, 보증금 등 정보입니다. 다만 계약 체결 전에 제3조의6 제4항에 따라 동의함으로써 갈음할 수 있습니다. 둘째, 국세징수법 제108조에 따른 납세증명서와 지방세징수법 제5조 제2항에 따른 납세증명서입니다. 이것도 미납국세와 체납액 열람, 미납지방세 열람에 각각 동의하는 것으로 갈음할 수 있습니다. 집주인의 세금 체납은 경매 때 보증금보다 앞설 수 있으므로 반드시 확인해야 할 사항입니다.

9. 이사를 가야 한다면 임차권등기

보증금을 못 받았는데 이사를 가야 하는 상황이 생깁니다. 그대로 나가면 대항요건을 잃습니다. 이때 쓰는 것이 임차권등기명령입니다. 제3조의3 제5항에 따라 임차인이 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그것이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 권리를 잃지 않습니다. 등기를 해 두고 이사를 가면 권리가 보존된다는 뜻입니다.

10. 기간을 안 정했어도 2년이다

제4조 제1항입니다. 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 임차인에게만 선택권을 준 조항입니다.

정리하면 전입신고는 대항력을, 확정일자는 우선변제권을 만들고 둘은 함께 있어야 합니다. 대항력은 전입신고 다음 날 생기므로 잔금일에 바로 신고하시고, 계약 전에는 임대인에게 납세증명서를 요구하시기 바랍니다.

출처: 국가법령정보센터 주택임대차보호법 시행 2026년 1월 2일 법률 제21065호 제3조·제3조의2·제3조의3·제3조의6·제3조의7·제4조