청약 1순위 자격 총정리: 국민주택 납입횟수·민영주택 예치금액 (주택공급규칙 기준)

청약통장을 만들어 두긴 했는데 내가 1순위인지 아닌지 헷갈린다는 분이 많습니다. 1순위 조건은 지역에 따라, 그리고 국민주택이냐 민영주택이냐에 따라 완전히 다릅니다. 주택공급에 관한 규칙 조문을 그대로 놓고 정리했습니다.

1. 먼저 국민주택과 민영주택을 구분해야 한다

같은 아파트 청약이라도 규칙이 다릅니다. 국민주택의 일반공급은 규칙 제27조가, 민영주택의 일반공급은 제28조가 정합니다. 두 조문의 1순위 요건이 서로 다르기 때문에, 내가 넣으려는 단지가 어느 쪽인지부터 확인해야 합니다. 기준일은 둘 다 입주자모집공고일이며, 사전청약의 경우에는 사전당첨자모집공고일입니다.

2. 국민주택 1순위 — 수도권과 지방이 다르다

제27조 제1항 제1호입니다. 수도권은 주택청약종합저축에 가입해 1년이 지나고, 매월 약정납입일에 월납입금을 12회 이상 납입해야 1순위입니다. 수도권 외의 지역은 가입 6개월이 지나고 6회 이상 납입하면 됩니다. 지방이 절반 수준으로 짧습니다.

3. 규제지역은 조건이 확 올라간다

투기과열지구 또는 청약과열지역에서는 세 가지 요건을 모두 충족해야 합니다. 첫째, 주택청약종합저축에 가입해 2년이 지나고 월납입금을 24회 이상 납입했을 것. 둘째, 세대주일 것. 셋째, 무주택세대구성원으로서 과거 5년 이내에 무주택세대구성원 전원이 다른 주택의 당첨자가 되지 않았을 것입니다. 가입 기간만 채웠다고 되는 것이 아니라 세대주 요건과 5년 내 당첨 이력까지 봅니다. 반대로 위축지역은 가입 1개월만 지나면 1순위입니다.

4. 시도지사가 기준을 늘릴 수 있다

조문에 단서가 붙어 있습니다. 시도지사는 청약과열이 우려되는 등 필요한 경우 1순위를 위한 가입 기간과 납입 횟수를 연장해 공고할 수 있습니다. 수도권은 24개월과 24회까지, 수도권 외 지역은 12개월과 12회까지 늘릴 수 있습니다. 즉 법에 적힌 1년과 12회가 최소선이고, 지역 사정에 따라 더 길어질 수 있다는 뜻입니다. 모집공고문을 반드시 확인해야 하는 이유입니다.

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5. 민영주택 1순위 — 횟수 대신 금액이다

여기가 국민주택과 결정적으로 다릅니다. 제28조 제1항 제1호를 보면 민영주택은 납입 횟수를 따지지 않습니다. 대신 별표 2의 예치기준금액에 상당하는 금액을 납입했는지를 봅니다. 수도권은 가입 1년이 지나고 예치기준금액을 채우면 1순위입니다. 수도권 외 지역은 6개월과 예치기준금액입니다. 매달 꼬박꼬박 넣지 않았더라도 공고일 전에 금액만 맞추면 된다는 점이 국민주택과의 큰 차이입니다.

6. 민영주택 규제지역과 주택 수 제한

투기과열지구와 청약과열지역의 민영주택 1순위는 네 가지를 모두 충족해야 합니다. 가입 2년 경과와 예치기준금액 납입, 세대주일 것, 과거 5년 이내 다른 주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속하지 않을 것, 그리고 2주택 이상을 소유한 세대에 속하지 않을 것입니다. 토지임대주택을 공급하는 경우에는 1주택 기준이 적용됩니다.

7. 공공주택지구에도 주택 수 조건이 있다

수도권 민영주택 1순위 조항에는 조건이 하나 더 붙어 있습니다. 공공주택지구에서 주택을 공급하는 경우, 개발제한구역에서 해제된 면적이 해당 지구면적의 50퍼센트 이상인 곳으로 한정해, 2주택 이상을 소유한 세대에 속한 자가 아니어야 합니다. 토지임대주택이면 1주택 기준입니다. 또한 85제곱미터를 초과하는 공공건설임대주택의 입주자를 선정할 때는 2주택 이상 소유 세대에 속한 자가 1순위에서 제외됩니다.

8. 1순위끼리 경쟁하면 어떻게 되나

1순위가 되었다고 당첨이 보장되는 것은 아닙니다. 제27조 제2항은 국민주택 1순위에서 경쟁이 있을 때의 순차를 정합니다. 전용면적 40제곱미터를 초과하는 주택은 3년 이상 무주택세대구성원으로서 저축총액이 많은 사람이 앞섭니다. 그다음이 저축총액이 많은 사람입니다. 즉 국민주택은 결국 오래 무주택으로 지내며 많이 부은 사람이 유리한 구조입니다.

9. 무주택기간은 서른 살부터 센다

순차를 가르는 무주택기간 산정 방식이 제27조 제3항에 나옵니다. 원칙은 입주자모집공고일 현재 무주택세대구성원 전원이 주택을 소유하지 않은 기간입니다. 그런데 청약 신청자 본인의 무주택기간은 30세가 되는 날부터 계산합니다. 30세가 되기 전에 혼인한 경우에는 혼인관계증명서에 혼인신고일로 등재된 날부터 셉니다. 스무 살부터 집이 없었어도 그 기간이 다 인정되는 것은 아니라는 뜻입니다. 과거에 집을 가진 적이 있다면 그 주택을 처분해 무주택자가 된 날부터 다시 셉니다. 두 차례 이상 소유한 이력이 있으면 가장 최근에 무주택자가 된 날이 기준입니다.

10. 40제곱미터 이하는 기준이 다르다

앞서 본 40제곱미터 초과 주택은 저축총액으로 겨루지만, 40제곱미터 이하 주택은 납입횟수로 겨룹니다. 3년 이상 무주택세대구성원으로서 납입횟수가 많은 사람이 먼저이고, 그다음이 납입횟수가 많은 사람입니다. 소형 평형은 한 번에 많이 넣은 사람보다 꾸준히 오래 넣은 사람이 유리한 구조입니다. 순차 안에서도 저축총액이나 납입횟수가 같아 경쟁이 생기면 추첨으로 정합니다. 2순위에서 경쟁이 있을 때도 추첨입니다.

11. 2순위는 그냥 나머지다

정의가 간단합니다. 제2순위는 제1순위에 해당하지 않는 자입니다. 별도의 요건이 있는 것이 아니라 1순위 요건을 못 채운 사람이 자동으로 2순위가 됩니다.

정리하면 국민주택은 가입 기간과 납입 횟수, 민영주택은 가입 기간과 예치기준금액이 핵심입니다. 수도권은 1년, 지방은 6개월이 기본선이고 규제지역은 2년에 세대주 요건과 당첨 이력까지 봅니다. 다만 시도지사가 기준을 연장할 수 있으니 청약 전에 반드시 해당 단지의 입주자모집공고를 확인하시기 바랍니다.

출처: 국가법령정보센터 주택공급에 관한 규칙 시행 2026년 6월 15일 국토교통부령 제1592호 제27조·제28조 및 별표 2